L’écoquartier des Montgorges à Poitiers : un exemple pour réfléchir sur les écoquartiers

Notre excursion APHG du 30 septembre dernier nous a emmenés jusqu’à un tout nouveau écoquartier de Poitiers, le quartier des Montgorges. L’occasion de proposer ici quelques informations et réflexions sur ces types de quartiers qui se multiplient dans nos villes : habillage politiquement correct pour une péri-urbanisation un peu moins anarchique ou réel changement dans la manière de concevoir et d’habiter la ville de demain ?

Les jardins d'Orion Mongorges

Ecoquartier des Montgorges à Poitiers : un exemple des types de pavillons à étage avec panneaux photovoltaïque, petit jardin et clôture en bois qui sont proposés en location par le bailleur social de Grand Poitiers EKIDOM

L’écoquartier des Mongorges à Poitiers est un nouveau quartier en cours de construction à l’ouest de la commune de Poitiers.

Il occupe une ancienne friche de 33 hectares sur lesquels 10 hectares sont affectés et à une zone d’activité (totalement occupée) et les 23 autres à l’habitat (850 logements à terme), aux  espaces verts et à la voirie.

Cette ZAC (zone d’aménagement concertée) se trouve à proximité de l’aérodrome de Poitiers-Biard, proche de la rocade ouest et au sud de la caserne du RICM (le régiment d’infanterie de chars de marine de Poitiers qui appartient à la 9e brigade d’infanterie de marine) et s’insère dans une zone pavillonnaire qui était en front d’urbanisation dans les années 1960.

Une partie du programme de cette ZAC lancée en 2011 a déjà été réalisée, une autre est en cours de construction. C’est le seul écoquartier de Poitiers.

La zone d’activité de la ZAC des Montgorges

Elle accueille sur 10 hectares ce qui est qualifié de « pôle moto » à savoir divers concessionnaires de  motos (Harley-Davidson, Honda, Univer’s moto, Victory and Indian Center…) d’accessoires (Dafy moto…), de quads et motoculteurs (M.D.M.) mais aussi des concessionnaires automobiles (Ital Auto (concessionnaire Fiat, Alfa, Jeep.. qui auparavant se trouvait près de la gare) et juste de l’autre côté de la rocade le concessionnaire Volvo (mais aussi Mitsubishi et Kia).

Montgorges schéma.jpg

Effectivement les études sur les implantations commerciales ont depuis longtemps montré qu’il était judicieux de regrouper ce type de commerces spécialisés sur les mêmes sites -alors qu’un commerçant pourrait craindre la concurrence de son voisin qui vend presque le même produit et souhaiter s’implanter à l’autre bout de la ville -.  Face à une telle diversité de l’offre sur un même site, le client a en effet plus de chance de finir par acheter… et au final cette situation profite à tous les commerçants de la zone. Cela explique cette tendance qu’on observe dans nos villes à voir les concessions automobiles déserter les espaces proches du centre et se réimplanter et se concentrer sur les grandes zones de la périphérie ce qui leur permet également une meilleure accessibilité pour les clients qui viennent de la campagne.

Au nord de ce pôle moto se trouve une zone de bureaux où l’on trouvait COSEA, la  filiale du groupe Vinci qui a construit la nouvelle ligne à grande vitesse entre Tours et Bordeaux. Mais ses bureaux sont fermés puisque la ligne est désormais inaugurée depuis juillet 2017 et devraient donc est affectés à d’autres usages

Montgorges vue d'avion.jpg

La zone d’activité de la ZAC des Montgorges au premier plan sur la gauche : on y distingue le pôle moto avec ses bâtiments bas et longs, classiques d’une zone commerciale ; à gauche à l’arrière-plan des bâtiments à toit bleu (bureaux de la filiale de Vinci qui construisait la LGV) ;  à l’arrière-plan la caserne de RICM. Au centre les champs correspondent à l’emplacement des logements et espaces verts du futur écoquartier.

La zone d’habitation de la ZAC des Montgorges

Voici le projet tel qu’il a été présenté au démarrage. Un projet assez coûteux (budget de 15 millions d’euros) pour 700 logements. Aujourd’hui la ville en annonce 850.

C’est la SEP (Société d’Équipement du Poitiers) qui en est l’aménageur. Il s’agit d’une entreprise créée en 1960 qui a réalisé de nombreux aménagements pour le compte des opérateurs publics dans la Vienne, notamment celui de la gare de Poitiers en 2010

affiche promotion Montgorges.jpg

L’affiche de promotion de ce futur quartier qui prévoit à l’époque 700 logements (on est désormais à 850), ce plan d’urbanisme met en évidence les espaces verts et montre le mélange de petits immeubles, de pavillons souvent collés et à l’arrière plan de bâtiments à  usage commercial (pole moto).

Une fois le quartier aménagé les logements sont soit en accession à la propriété, soit en location auprès d’un bailleur social. Or  dans ce domaine à Poitiers la situation vient de changer : il y avait deux acteurs à Poitiers dans l’habitat social  Sipea Habitat (qui était une société d’économie mixte) et Logiparc (qui était un office d’HLM dont on voit le logo sur la photo suivante). Les deux ont fusionné en 2017 au moment de la création du Grand Poitiers à 48 communes et la nouvelle entité se nomme EKIDOM.

Description du  nouveau quartier

On y observe un mélange de petits immeubles collectifs et de logements individuels (en accession à la propriété ou en location) à un étage avec un petit jardinet sur de petites parcelles (de 300 à 700m²).

Le quartier s’organise à partir d’un nouvel axe perpendiculaire à la rue Guynemer le long duquel  se trouve un bâtiment dont  le rez-de-chaussée abrite différents commerces et services de proximité.

chantier Montgorges.jpg

Un des bâtiments en construction : rien de novateur dans les matériaux utilisés pour le gros œuvre (béton armé et parpaing) mais l’accent est ensuite mis sur l’isolation thermique (label BBC). L’affiche de promotion insiste sur la mixité sociale et générationnelle en évoquant l’existence d’une « résidence intergénérationnelle », de « pavillons pour militaires », d’une « maison relais »

Ce nouveau quartier  s’inscrit dans un tissu urbain assez hétérogène (quelques rares fermes ; beaucoup de pavillons des années 1960 sur de grandes parcelles de jardin avec un sous-sol en partie enterré ; voirie sans cohérence)  qui constituaient un front d’urbanisation à l’époque. Ce quartier présentait déjà une école et un collège, des commerces et services de proximité. Le projet d’écoquartier en comble les interstices et aménage les espaces perdus en espaces verts.

Une ligne de bus amène directement en centre-ville depuis l’avenue Guynemer.

Il est prévu progressivement l’ouverture de nouvelles classes dans l’école et la construction d’un EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)… bref une maison de retraite.

Pour l’instant le quartier est trop récent et encore en chantier pour qu’on puisse tirer un quelconque bilan. Il faut souvent dix à vingt ans avant qu’un quartier ne prenne vie.

Les écoquartiers : l’arbre qui cache  la forêt ?

La question que se pose le géographe peut être la suivante : n’y-a-t-il pas beaucoup de communication et  de jargon autour de ces nouveaux écoquartiers  pour pas grand-chose de réellement novateur en terme d’aménagement urbain ? Car  ne s’agit-il pas d’un type d’aménagement de la ville à dose homéopathique sans que notre manière d’habiter la ville ne soit réellement en train de changer dans un sens plus écologique ?

La périurbanisation des villes moyennes a conduit à une trame assez anarchique avec notamment la prolifération de lotissements pavillonnaires de différents âges, d’où un défaut d’équipements de proximité, peu d’emplois dans le quartier, une circulation compliquée et l’absence fréquente de sentiment d’appartenance à ce quartier où l’on ne fait qu’habiter. C’est avec cette trame vieillissante de maisons individuelles qu’il va falloir composer, notamment avec tous ces pavillons trop grands, mal isolés, mal exposés aux jardins trop grands dont les propriétaires vieillissent et qui occupent un espace considérable…

Un gros travail de réhabilitation a par contre souvent déjà commencé sur les quartiers de grands ensembles pour améliorer l’habitat et les équipements. La difficulté est que ces quartiers ont été parfois progressivement ghettoïsés et leur population initiale  de locataires a été  progressivement remplacée par une autre en plus grande difficulté, au fur et à mesure que certains réussissaient à accéder à la propriété dans le périurbain.

Le vocabulaire des écoquartiers

Il y est question de « trames vertes » pour désigner les interstices non bâtis qu’on a transformé en espaces verts en faisant l’effort de ne pas  les laisser en friche comme antérieurement.

L’expression de « mobilité douce » désigne le fait qu’un habitant puisse  prendre son vélo ou le bus pour aller au travail plutôt que sa voiture individuelle mais il faut être conscient que c’est rarement un vrai choix !

En périphérie de nos villes moyennes un trajet en bus ou vélo quand on dispose d’une voiture  n’améliore la qualité de vie que de ceux qui ont la chance de pouvoir faire un court trajet à vélo sans pente et sur des itinéraires acceptables (ce qui est rarement le cas à Poitiers compte tenu des pentes et de l’étroitesse de la voirie) pour se rendre à leur travail, qui ont des horaires de jour, ne doivent pas transporter  plusieurs jeunes enfants en des lieux différents ou ont une ligne de bus directe. Or quand bien même s’il y aurait des embouteillages et des difficultés de stationnement, un tel « écocitoyen » risque de reprendre la voiture dès que le temps se dégrade ou qu’il y a un imprévu !

Par conséquent la « mobilité douce » est principalement une mobilité « captive », celle d’individus qui n’ont pas le choix et doivent prendre le bus ou le vélo pour se déplacer parce qu’ils n’ont pas de voiture !

Combler les interstices du tissu urbain pour densifier la ville et éviter l’étalement en tache d’huile ?

Dans ces conditions, construire un écoquartier n’est-ce pas simplement combler les interstices d’un tissu urbain construit anarchiquement à partir des années 1960 avec un projet plus élaboré, davantage de moyens financiers et techniques  ?

Il semble effectivement raisonnable aujourd’hui de proposer des logements plus compacts, qui sont mitoyens, avec un étage et imaginer qu’un ménage n’ait plus qu’une seule automobile… Si on n’est que locataire dans le parc social ou primo-accédant à la propriété peut-on espérer davantage en restant proche du centre-ville ? Les parcelles proposées sont donc  petites et les logements relativement exigus par rapport aux pavillons des années 1960… mais fonctionnels, bien orientés par rapport au soleil, bien isolés phoniquement et thermiquement et très bien situés.

Le pari d’un écoquartier

Le pari d’un écoquartier est d’imaginer ensuite que la population résidente adhère au projet, alors qu’en réalité il me semble que la population d’un tel type de quartier est une population relativement captive qui cherche un logement (de préférence une maison neuve avec jardin) dans une tranche de prix assez faible et pas trop éloignée du centre.  Ces habitants n’ont pas forcément la fibre écologiste… mais si l’ambiance du quartier leur convient, peut-être le deviendront-ils…

Conclusion provisoire

Quoi il en soit, il est trop tôt pour tirer un bilan même provisoire sur ce nouveau quartier  que nous avons choisi de présenter d’une manière extérieure sans faire preuve de l’enthousiasme qui transparaît dans les brochures de présentation.  On pourrait utiliser la même démarche pour analyser les autres écoquartiers réalisés ou en construction en France.

Un label « EcoQuartier » a été créé  en 2012 pour favoriser cette démarche qui passe par l’adhésion  à une charte de 20 engagements en faveur du développement durable et propose un processus de labellisation en 3 étapes.

13 quartiers ont reçu ce label en 2013, 19 en 2014, 7 en 2015, 12 en 2016 et 13 en 2017 soit un total de 64 quartiers en France.

Voici l’intitulé des  13 dernières opérations, labellisées en 2017

  • Boulogne, Le Trapèze
  • Forcalquier, ÉcoQuartier historique
  • Grenoble, Zac de Bonne
  • Hédé Bazouges, Les Courtils
  • La Rivière, Projet de cœur de bourg de la Rivière
  • Mulhouse, Wolf Wagner
  • Paris, Fréquel-Fontarabie
  • La Chapelle sur Erdre, ZAC des Perrières
  • Grenoble, Bouchayet Viallet
  • Lille, Les Rives de la Haute Deule
  • Lyon, La Duchère
  • Saint-Pierre, Ravine Blanche
  • Paris, Claude Bernard

Et voici les 32 opérations lauréates « Engagées dans la labellisation » parmi lesquelles figure la ZAC des Montgorges :

  •  Bordeaux, Ginko/ les berges du Lac
  •  Chevaigné, Zac de la Branchère
  •  Montpellier, Les Grisettes
  •  Montpellier, Parc Marianne
  •  Nancy-Laxou-Maxeville, Le plateau de Haye
  •  Nantes, Bottière-Chénaie
  •  Bretigny–sur-Orge, Clause Bois-Badeau
  •  Clisson, ÉcoQuartier du champ de foire
  •  Fraize, Pôle de l’écoconstruction des Vosges
  •  Longvic, Les rives du Bief
  •  Nîmes, Hoch-Sernam
  •  Poitiers, Les Montgorges
  •  Reims, Croix rouge pays de France
  •  Rennes, La Courrouze
  •  Ris Orangis, Les docks de Ris
  •  Pessac, Quartier Arago
  •  Saint-Étienne, Manufacture-Plaine Achille
  •  Blagnac, Andromède
  •  Tours, Monconseil
  •  Angers, Plateau des Capucins
  •  Mons–Mons-en-Barœul, Nouveau Mons
  •  Balma, Vidaihlan
  •  Bois Colombes, Zac Pompidou Le Mignon
  •  Bourges, ÉcoQuartier Baudens
  •  Brest, Plateau des Capucins
  •  Faux la montagne, Four à Pain
  •  Rocquebrune, Cap Azur
  •  Roubaix-Tourcoing-Watrelos, Quartier de l’Union
  •  Saint Chamond, ÉcoQuartier ZAC des Aciéries
  •  Saint Ouen, ÉcoQuartier des Docks
  •  Strasbourg, Quartier Danube
  •  Cannes, Cannes-Maria

Il peut être intéressant, même quand on ne connaît pas la ville, d’utiliser Google Maps pour voir comment ces nouveaux écoquartiers se sont organisés et d’aller « espionner » à l’aide de Street view l’état d’avancement des travaux par rapport à des projets qui ne sont souvent présentés que sur des plans d’urbanistes.

On remarque aussi parmi les noms choisis pour les désigner certains noms évoquent l’idée de reconversion d’un quartier à vocation industrielle (docks,  aciérie, manufacture) ou l’urbanisation d’un espace non bâti (champ de foire, berges du lac).

Les dimensions de la ZAC des Montgorges (850 logements, 33 hectares dont 10 hectares de zone d’activité) permettent ensuite de servir d’étalon pour percevoir l’importance des autres projets.

Enfin il peut être intéressant de regarder ce qui se fait en matière d’écoquartiers chez nos voisins, notamment allemands où le concept est plus ancien. L’un des écoquartiers les plus connus est l’écoquartier Vauban à Fribourg-en-Brisgau installé sur le site d’une ancienne caserne et dont le projet a démarré en 1993 c’est-à-dire il y a près de 25 ans !

Pour en savoir plus sur l’écoquartier des Montgorges :

La présentation du quartier sur le site du Grand Poitiers

Une présentation synthétique datant de juillet 2015

Pour en savoir plus sur la thématique des écoquartiers, le site du Ministère de la cohésion territoriale avec une petite vidéo de présentation :

http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/les-ecoquartiers

Pour en savoir plus sur l’écoquartier Vauban à Friboug-en-Brisgau :

Ecoquartier Vauban de Fribourg (Allemagne)

Fichier word permettant de retravailler le schéma de localisation du quartier des Montgorges :

Schéma Montgorges 15 11 17

 

 

 

 

 

 

 

 

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